การมีบ้านเป็นของตนเองสักหลัง ถือเป็นความฝันอันดับต้นๆ ของใครหลายคน แต่เมื่อมองไปถึงขั้นตอนการขอสินเชื่อบ้าน คำถามยอดฮิตที่มักจะผุดขึ้นมาในใจคือ "ฐานเงินเดือนเท่าไหร่ถึงจะกู้บ้านได้นะ?" เพราะดูเหมือนจะเป็นปราการด่านแรกที่หลายคนกังวล บทความนี้จะมาไขข้อสงสัยนี้อย่างละเอียดและเข้าใจง่าย เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมและเตรียมตัวได้อย่างถูกต้อง

หลายคนอาจคิดว่าการกู้บ้านนั้นขึ้นอยู่กับเงินเดือนเพียงอย่างเดียว แต่ในความเป็นจริงแล้ว ธนาคารจะพิจารณาจากหลายปัจจัยประกอบกัน เพื่อประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของคุณอย่างรอบด้าน มาดูกันว่ามีปัจจัยอะไรบ้าง

1. รายได้รวม (Total Income) ไม่ใช่แค่เงินเดือนเท่านั้น
- ธนาคารไม่ได้มองแค่เงินเดือนประจำที่คุณได้รับเท่านั้น แต่ยังรวมถึงรายได้อื่นๆ ที่คุณมีอย่างสม่ำเสมอ เช่น ค่าคอมมิชชัน โบนัส ค่าล่วงเวลา (OT) รายได้จากอาชีพเสริม (Freelance) หรือแม้รายได้จากค่าเช่าทรัพย์สิน (ถ้ามี)
ตัวอย่าง หากคุณมีเงินเดือนประจำ 25,000 บาท และมีรายได้เสริมจากการขายของออนไลน์เดือนละ 5,000 บาท ธนาคารจะนำรายได้รวม 30,000 บาท มาพิจารณา

2. ภาระหนี้สิน (Debt Obligations) หนี้ที่มีอยู่ ส่งต่อการกู้ครั้งใหม่
- ธนาคารจะนำภาระหนี้สินที่คุณมีอยู่ทั้งหมดมาพิจารณา เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ส่วนบุคคล หรือแม้แต่ค่าผ่อนสินค้าต่างๆ ยิ่งมีภาระหนี้สินมากเท่าไหร่ โอกาสที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อบ้านก็จะลดลง หรือได้วงเงินลดลง
- หลักการสำคัญ คือ ธนาคารจะดูว่าเมื่อรวมค่าผ่อนบ้านเข้าไปแล้ว คุณจะยังมีเงินเหลือเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันหรือไม่ ซึ่งมักจะมีการคำนวณเป็นอัตราส่วนภาระหนี้สินต่อรายได้
ตัวอย่าง หากคุณมีเงินเดือน 30,000 บาท แต่มีค่าผ่อนรถยนต์เดือนละ 8,000 บาท และ ค่าบัตรเครดิตอีก 3,000 บาท รวมเป็น 11,000 บาท ธนาคารจะนำรายได้ที่เหลือ (30,000 - 11,000 = 19,000 บาท) มาพิจารณาความสามารถในการผ่อนบ้าน

3. ประวัติเครดิต (Credit History) บอกความน่าเชื่อถือของการเงินของคุณ
- ประวัติการชำระหนี้ของคุณในอดีตมีความสำคัญอย่างมาก ธนาคารจะตรวจสอบข้อมูลเครดิตบูโรเพื่อดูว่าคุณมีวินัยในการชำระหนี้หรือไม่ หากมีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ตรงเวลา ก็จะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือและเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ

4. เงินดาวน์ (Down Payment) เงินก้อนแรกที่แสดงถึงความพร้อม
- จำนวนเงินดาวน์ที่คุณสามารถจ่ายได้มีผลต่อวงเงินกู้ที่คุณต้องการ ยิ่งมีเงินดาวน์มากเท่าไหร่ วงเงินกู้ก็จะน้อยลง ทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนลดลง และธนาคารอาจมองว่าคุณมีความพร้อมทางการเงินมากึ้น ปัจจุบันอาจไม่ต้องวางเงินดาวน์แล้ว โดยโครงการบ้านที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่นั้นจะฟรีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้

5. ระยะเวลาการผ่อน (Loan Term) เลือกให้เหมาะสมกับกำลังของคุณ
- ระยะเวลาที่คุณต้องผ่อนชำระหนี้บ้าน (เช่น 20 ปี, 30 ปี และปัจจุบันได้ขยายเวลาผ่อนชำระได้สูงสุด 40 ปี แล้ว) จะมีผลต่อค่างวดรายเดือน โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาผ่อนที่ยาวนานขึ้น จะทำให้ค่างวดต่อเดือนลดลง แต่ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้นในระยะยาว

6. มุลค่าหลักทรัพย์ (Property Value) บ้านที่คุณต้องการซื้อมีราคาเท่าไหร่
- ธนาคารจะประเมินมูลค่าของบ้านที่คุณต้องการซื้อ เพื่อนำมาพิจารณาวงเงินกู้ที่เหมาะสม โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารมักให้วงเงินกู้เต็ม 100% ของราคาประเมิน (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารและประเภทของสินเชื่อ)

7. นโยบายของแต่ละธนาคาร (Individual Bank Policies) เกณฑ์อาจแตกต่างกันไป
- เกณฑ์รายได้ขั้นต่ำ: แต่ละธนาคารอาจกำหนดเกณฑ์รายได้ขั้นต่ำที่แตกต่างกันสำหรับผู้ขอสินเชื่อ บางแห่งอาจเน้นที่ผู้มีรายได้มั่นคงในระยะยาว ในขณะที่บางแห่งอาจพิจารณารายได้รวมจากหลายแหล่งมากขึ้น
- อัตราส่วนภาระหนี้สินต่อรายได้: แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วธนาคารจะพิจารณาให้อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ ไม่ให้สูงเกิน 30% - 40% แต่ตัวเลขที่แต่ละธนาคารยอมรับได้อาจแตกต่างกันไป
- เกณฑ์คะแนนเครดิต: ธนาคารแต่ละแห่งอาจมีเกณฑ์คะแนนเครดิตขั้นต่ำที่แตกต่างกัน ผู้ที่มีคะแนนเครดิตสูงมักจะได้รับการพิจารณาที่ดีกว่า และอาจได้รับดอกเบี้ยที่น่าสนใจกว่า
- นโยบายสำหรับกลุ่มอาชีพพิเศษ: บางธนาคารอาจมีโครงการสินเชื่อบ้านพิเศษสำหรับกลุ่มอาชีพเฉพาะ เช่น ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือ บุคคลากรทางการแพทย์
- โปรโมชันและแคมเปญ: ธนาคารต่างๆ มักจะมีโปรโมชันสินเชื่อบ้านที่แตกต่างกันไปในแต่ละช่วงเวลา เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งอาจเป็นปัจจัยในการตัดสินใจของคุณได้